집값

20200811 1420 

 

00 개요

전세제도 as 대출제도→ 투기수요부추겨
전세제도 : 점유를 통해 담보를 확보하는 부동산 담보대출

 

01전세와 월세의 비교, 손익분기점

 

1/ 집을 보유한 사람의 cost = 보유세, 수선비, 감가상각비

 

2/ 집을 보유한 사람의 benefit = 임대료

 

2.1/ 임대료의 종류

- 월세 = X (per month)

- 전세 ⇒ Y = $A*(r_f+\alpha)/12$, where A is 전세금 

 

3/ BEP(Break Even Point) = a point where X=Y

- Let's assume A  = price of house. Since X should be equal to Y to exclude arbitrage, $\alpha = {12X \over A}-r_f$

- 전월세 전환율을 연 4%라고 가정하자. 그러면 $X = {A \times 0.04 \over 12}$

- 위의 식에 대입하면, $\alpha = 0.04 -r_f$

 

thus $\alpha$ = 4%-$r_f$ : BEP-excess return. and 

 

현재 $r_f \approx 0$ 이므로, 집값이 연 4% 이상 상승하면 전세를 선호한다.

 

02 집을 살 것인가 임대할 것인가

위로 부터, 집값이 연 4% 이상 상승한다면 매입을,

그렇지 않다면 임대를 선택한다.